סקטור הנדל"ן – כיצד הוא מושפע מאירועים גיאופוליטיים וממהפכת ה AI?
שוק הנדל"ן הישראלי פתח את שנת 2026 בהאטה חריגה, כאשר היקף מכירות הדירות החדשות נחלש באופן משמעותי. בחודש ינואר 2026 נרכשו פחות מ-7,000 דירות בכל הארץ, נתון המהווה ירידה של כ-19% בהשוואה לחודש דצמבר שקדם לו. מדובר באחת מרמות הפעילות הנמוכות ביותר שנרשמו בישראל מאז תחילת שנות ה-2000. בערים מרכזיות כמו תל אביב, ירושלים, רמת השרון ורעננה נרשמה ירידה חדה ברכישת דירות על ידי ישראלים . בחודש מרץ, מדד ת"א נדל"ן הציג ירידה של כ- 4%.
מלחמה לצד שינוי בהעדפות הרוכשים
לצד מלחמת "שאגת הארי" שהחריפה את המשבר בשוק הנדל"ן בחודש מרץ, ניתן לראות
מגמה ברורה של שינוי בהעדפות הרוכשים. אם לאורך תקופה ארוכה, הייתה העדפה של רכישת דירות 'על הנייר', ב 2026, נרשמת ירידה חדה ברכישת דירות בשלבי בנייה מוקדמים. רוכשים רבים מעדיפים כעת דירות עם מועד מסירה קרוב (עד שנה) או דירות מוכנות, כדי להגדיל את הוודאות לגבי קבלת הנכס, במיוחד בתקופת מלחמה וריבית גבוהה.
הדבר הביא לפגיעה קשה במכירות הקבלנים מכירות הקבלנים בשוק החופשי הגיעו לאחת הרמות הנמוכות בשנתיים האחרונות, מה שמאלץ אותם להציע מבצעי שיווק והטבות מימון משמעותיות המגלמות הנחה ריאלית של 10%-15%.
כדי להתמודד עם הירידה במכירות, קבלנים החלו להציע הטבות כספיות שאינן מדווחות כהטבות מימון רשמיות, כגון סבסוד ריבית המשכנתא או הנחות תמורת קיצור פריסת התשלומים. דבר זה יוצר קושי בניתוח המצב האמיתי של השוק.
היעלמות המשקיעים: על רקע המצב, פלח המשקיעים ממשיך להצטמצם, עם ירידה חדה ברכישות דירות להשקעה ב 2026..
הזירה העולמית – כיצד משפיעה מהפכת ה AI , על הירידות בסקטור הנדל"ן ?
בזירה העולמית, הירידות מגיעות בין היתר כתגובה למספר גורמים שמשתלבים זה עם זה. הגורם הראשון הוא דו"ח שיצא ב 22 בפברואר, על ידי חברת המחקר סיטריני (Citrini) בארה"ב, שעורר הרבה מאוד הדים בשוק האמריקאי ובהמשך גם כאן. הדו"ח העריך שהתפתחות ה־AI תוביל עד ל־2028 לאובדן משמעותי של משרות של עובדי צווארון לבן, כאשר לכך השפעה על סקטור הנדל"ן. זאת מאחר שאובדן המשרות דווקא של העובדים בסקטורים החזקים יותר תוביל לירידה משמעותית בצריכה הפרטית, בנטילת הלוואות ומשכנתאות, ולסיכונים בנוגע ליכולת הלווים לפרוע משכנתאות קיימות, עד כדי משיכת כספים מחסכונות ארוכי הטווח ומהחסכונות בבנקים. הפרסום הוביל לירידה במניות הפיננסים בניו יורק ביום שני 23/2 (שהיה יום המסחר הראשון בניו יורק לאחר סוף השבוע), ולמחרת ראינו את הירידות החדות בסקטור בבורסה בתל אביב. החששות ממהפכת ה AI, השפיעה גם על מניות הריט, ועל תחום שכירת המשרדים. עם זאת, בנימה יותר אופטימית, ניתן לקוות כי סיום המלחמה, וירידות ריבית אם יהיו בהמשך, יובילו להתייצבות ואפילו לעליות בהמשך.